Wikipedia

Sistem Torrens

Sistem Torrens (Inggeris: Torrens System, juga Torrens Title, 'Geran Torrens' atau 'Hakmilik Torrens') ialah sistem pendaftaran tanah dan pemindahan tanah, di mana sesebuah negeri mewujudkan dan mengekalkan daftar pegangan tanah, yang berfungsi sebagai bukti konklusif (disebut "ketidakmungkinan") hak milik orang yang direkodkan dalam daftar sebagai pemilik, dan semua kepentingan lain yang direkodkan pada daftar.

Pemilikan tanah dipindahkan melalui pendaftaran pemindahan hak milik, bukannya dengan menggunakan surat ikatan. Pendaftar memberikan Sijil Hakmilik kepada pemilik baharu, yang merupakan salinan folio daftar yang berkaitan. Faedah utama sistem ini adalah untuk meningkatkan kepastian hak milik tanah dan memudahkan urusan yang melibatkan tanah.

Namanya berasal daripada Sir Robert Richard Torrens (1812–1884), yang mereka bentuk, melobi dan memperkenalkan rang undang-undang ahli persendirian yang digubal sebagai Akta Harta Tanah 1858 di wilayah Australia Selatan, versi pertama gelaran Torrens yang digubal dalam dunia. Torrens berdasarkan cadangannya pada banyak idea Ulrich Hübbe, seorang peguam Jerman yang tinggal di Australia Selatan. Sistem ini telah diterima pakai oleh banyak negara dan telah disesuaikan untuk menampung kepentingan lain, termasuk kepentingan kredit (seperti gadai janji), pegangan pajakan dan hak milik strata.

Gambaran keseluruhan

sunting

Sistem Torrens beroperasi berdasarkan prinsip "gelaran melalui pendaftaran" (memberikan ketidakbolehpercayaan yang tinggi bagi pemilikan berdaftar) dan bukannya "pendaftaran hak milik". Sistem ini menghapuskan keperluan untuk membuktikan rantaian tajuk (iaitu, menjejaki tajuk kembali ke masa lalu melalui satu siri dokumen). Negara menjamin hak milik, dan sistem biasanya disokong oleh skim pampasan bagi mereka yang kehilangan hak milik mereka kerana penipuan atau kesilapan persendirian dalam operasi Negara.[1]

Dalam kebanyakan bidang kuasa, akan ada petak tanah yang masih tidak berdaftar.[2]

Sistem Torrens berfungsi berdasarkan tiga prinsip:[3]

  1. Prinsip cermin – daftar mencerminkan (cermin) dengan tepat dan lengkap fakta semasa tentang hakmilik bagi setiap lot yang didaftarkan. Ini bermakna bahawa setiap urusan yang menjejaskan lot (seperti pemindahan hak milik, gadai janji atau pelepasan yang sama, pajakan, kemudahan atau perjanjian) mesti dimasukkan dalam daftar dan boleh dilihat oleh sesiapa sahaja.
  2. Prinsip tirai – seseorang tidak perlu ketinggalan di belakang Sijil Hakmilik kerana ia mengandungi semua maklumat tentang tajuk tersebut. Ini bermakna pemilikan tidak perlu dibuktikan dengan dokumen rumit yang panjang yang disimpan oleh pemilik, seperti dalam sistem Pengangkutan Persendirian. Semua maklumat yang diperlukan mengenai pemilikan adalah pada Sijil Hakmilik.
  3. Prinsip indemniti – memperuntukkan pampasan kerugian yang disebabkan oleh penipuan peribadi atau oleh kesilapan yang dibuat oleh Pendaftar Hakmilik.

Latar belakang

sunting

Undang-undang am

sunting

Mengikut undang-undang biasa, penjual tanah perlu menunjukkan pemilikan tanah itu dengan menjejaki rantaian pemilikan kembali kepada pemberian tanah terawal oleh Mahkota kepada pemilik pertamanya. Dokumen yang berkaitan dengan transaksi dengan tanah secara kolektif dikenali sebagai "surat hak milik" atau "rantai hak milik". Peristiwa ini mungkin telah berlaku beratus-ratus tahun sebelum ini dan boleh menyebabkan berpuluh-puluh perubahan campur tangan dalam pemilikan tanah. Pemilikan seseorang ke atas tanah juga boleh dicabar, yang berpotensi menyebabkan perbelanjaan undang-undang yang besar kepada pemilik tanah dan menghalang pembangunan.

Malah carian tajuk yang menyeluruh bagi rantaian hakmilik tidak akan memberikan pembeli keselamatan sepenuhnya, sebahagian besarnya disebabkan oleh prinsip, nemo dat quod non habet ("tiada sesiapa yang memberikan apa yang dia tidak miliki") dan kemungkinan yang sentiasa ada untuk kepentingan tertunggak yang tidak dapat dikesan. Sebagai contoh, dalam kes Pilcher v Rawlins (1872) Mahkamah Chancery UK,[4][5] penjual telah menyampaikan harta mudah yuran kepada P1, tetapi mengekalkan surat ikatan hak milik dan secara penipuan kononnya menyampaikan harta mudah yuran kepada P2. Yang terakhir boleh menerima hanya gelaran yang dikekalkan oleh vendor—pendek kata, tiada apa-apa. Bagaimanapun, kes itu akhirnya diputuskan memihak kepada P2, berbanding P1. Mahkamah ekuiti tidak boleh membuat keputusan terhadap pembeli yang tidak bersalah (tanpa notis).[6]

Kedudukan undoing-undang am telah diubah dari segi kecil oleh perundangan yang direka untuk meminimumkan carian yang harus dilakukan oleh bakal pembeli. Dalam sesetengah bidang kuasa, had telah diletakkan pada tempoh permulaan hak milik yang mungkin diperlukan oleh pembeli.

Pendaftaran geran

sunting

Kesan pendaftaran di bawah sistem pendaftaran geran atau surat ikatan (juga dikenali sebagai "rekod geran") adalah untuk memberikan instrumen berdaftar "keutamaan" ke atas semua instrumen yang sama ada tidak berdaftar atau tidak berdaftar sehingga kemudian. Perekodan geran atau surat ikatan berfungsi untuk memberi notis kepada dunia tentang pemindahan hak milik kepada penerima yang dinamakan dalam geran atar surat ikatan. Perbezaan asas antara pendaftaran geran ata surat ikatan dan sistem Torrens ialah yang pertama melibatkan pendaftaran instrumen manakala yang kedua melibatkan pendaftaran hak milik.

Selain itu, walaupun daftar pemilik tanah yang dikekalkan, ia tidak boleh dipercayai dan boleh dicabar di mahkamah pada bila-bila masa. Had sistem pendaftaran surat ikatan bermakna pemindahan tanah adalah lambat, mahal, dan selalunya tidak dapat mencipta hak milik tertentu.

Penggubalan

sunting
 
Di bawah sistem banyak peta yang menunjukkan sempadan harta tanah Australia perlu disimpan.
Rencana utama: Robert Richard Torrens

Sir Robert Richard Torrens, Ketua Pendaftar dan Bendahari jajahan Australia Selatan dan kemudiannya menjadi ahli Dewan Perhimpunan, melobi selama bertahun-tahun untuk sistem hak milik baharu untuk memperbaiki sistem pemindahan tanah yang rumit, perlahan dan mahal pada masa ini. Beliau sebahagian besarnya bertanggungjawab untuk menggembalakan Rang Undang-undang baru melalui Parlimen, yang digubal pada tahun 1858 sebagai Akta Harta Tanah 1858. Sistem yang dibentangkan dalam rang undang-undang ini dikenali sebagai Sistem Torrens, dan berdasarkan pendaftaran pusat semua tanah di bidang kuasa Australia Selatan.

Torrens mendapat idea daripada sistem pendaftaran kapal dagang di United Kingdom, pengalaman yang diperoleh daripada bertahun-tahun bekerja sebagai pegawai kastam. Beliau juga menggunakan banyak idea yang digabungkan dalam Akta daripada Ulrich Hübbe, seorang peguam Jerman yang tinggal di Australia Selatan pada masa itu, yang mempunyai pengetahuan pakar tentang sistem pendaftaran Hanseatic di Hamburg.[7][8]

Daftar tanah

sunting

Aspek utama Sistem Torrens ialah daftar tanah, di mana semua urusan dengan tanah direkodkan. Daftar mungkin rekod kertas terikat, tetapi hari ini kebanyakan daftar biasanya disimpan dalam pangkalan data. Pemilikan tanah itu ditubuhkan berdasarkan nama pemilik yang direkodkan dalam daftar kerajaan. Tajuk Torrens juga merekodkan kemudahan dan penciptaan serta pelepasan gadai janji.

Pada pendaftaran pertama tanah di bawah sistem, tanah itu diberi nombor unik (dipanggil nombor folio volum) yang mengenal pasti tanah dengan merujuk kepada pelan berdaftar. Folio merekodkan dimensi tanah dan sempadannya, nama pemilik berdaftar dan sebarang kepentingan undang-undang yang mempengaruhi hak milik tanah. Untuk menukar sempadan sebidang tanah, pelan yang disemak hendaklah disediakan dan didaftarkan. Setelah didaftarkan, tanah tidak boleh ditarik balik daripada sistem.

Pemindahan hak milik sebidang tanah dilakukan melalui pertukaran rekod pada daftar. Pendaftar mempunyai kewajipan untuk memastikan bahawa hanya perubahan yang sah dari segi undang-undang dibuat pada daftar. Untuk tujuan ini, pendaftar akan menunjukkan dokumentasi yang dia perlukan untuk berpuas hati bahawa sebenarnya telah berlaku perubahan pemilikan. Pertukaran pemilikan mungkin berlaku kerana penjualan tanah, atau kematian pemilik berdaftar, atau akibat perintah mahkamah, untuk menamakan hanya cara paling biasa pemilikan boleh berubah. Begitu juga, sebarang kepentingan yang menjejaskan atau mengehadkan hak pemilikan pemilik berdaftar, seperti gadai janji, juga boleh dicatatkan pada daftar. Terdapat peraturan undang-undang yang mengawal hak dan kuasa setiap kepentingan ini berhubung antara satu sama lain dan berhubung dengan pihak ketiga.

Negara menjamin ketepatan daftar dan berjanji untuk membayar pampasan kepada mereka yang haknya terjejas akibat kesilapan pentadbiran.[9] Tuntutan untuk pampasan sangat jarang berlaku.[10]

Kesan pendaftaran

sunting

Perbezaan utama antara hak milik undang-undang biasa dan hak milik Torrens ialah ahli masyarakat umum, yang bertindak dengan suci hati, boleh bergantung pada maklumat dalam daftar tanah mengenai hak dan kepentingan pihak yang direkodkan di sana, dan bertindak berdasarkan asas maklumat tersebut. Seorang bakal pembeli, sebagai contoh, tidak perlu melihat di luar rekod itu. Dia tidak perlu pun memeriksa Sijil Hakmilik, maklumat daftar adalah yang terpenting.[11] Perbezaan utama antara hak milik undang-undang biasa dan hak milik Torrens ialah ahli masyarakat umum, yang bertindak dengan suci hati, boleh bergantung pada maklumat dalam daftar tanah mengenai hak dan kepentingan pihak yang direkodkan di sana, dan bertindak berdasarkan asas maklumat tersebut. Seorang bakal pembeli, sebagai contoh, tidak perlu melihat di luar rekod itu. Dia tidak perlu pun memeriksa Sijil Hakmilik, maklumat daftar adalah yang terpenting.

Pemilik tanah Torrens yang berdaftar dikatakan mempunyai hak milik yang tidak boleh ditandingi, yang bermaksud bahawa hak miliknya boleh dicabar hanya dalam keadaan yang sangat terhad (lihat berikut).

Ketidakbolehpercayaan hak milik

sunting

Daftar hak milik dikatakan memberikan "ketidakbolehpercayaan hak milik" kepada orang atau orang yang didaftarkan dalam daftar sebagai pemilik atau pemilik bersama tanah. Walaupun konsep ketidakbolehpercayaan adalah serupa dengan bukti konklusif, dalam praktiknya terdapat beberapa had kepada ketakbolehpercayaan, dan bidang kuasa yang berbeza mempunyai undang-undang dan peruntukan yang berbeza.

Sebagai contoh, di negeri Victoria di Australia, Sistem Torrens dimanifestasikan dalam Akta Pemindahan Tanah 1958 (Vic). Selepas pendaftaran kepentingan dan perekodan seterusnya mengenai hakmilik kepentingan, tuntutan pemilik berdaftar untuk kepentingan itu adalah lebih tinggi daripada semua tuntutan lain selain daripada yang disenaraikan dalam s.42 Akta itu, yang memperuntukkan bahawa hak milik pemegang kepentingan berdaftar adalah tertakluk kepada, antara lain:

  • yang tersenarai pada tajuk,
  • mereka yang menuntut tanah pada folio terdahulu (s.42(1)(a)),[12]
  • di mana tanah itu disertakan dengan perihalan yang salah di pihak Pendaftar dan pemiliknya tidak atau tidak memperoleh hak milik daripada pembeli 'untuk nilai' (s.42(1)(b),
  • “kepentingan utama” (s.42(2)(a)-(f)) – kepentingan ini, walaupun mungkin tidak berdaftar, adalah 'unggul' daripada kepentingan yang didaftarkan.

Di samping itu, terdapat pengecualian atau keadaan lain yang boleh mengatasi ketidakpastian, seperti:

  • penipuan yang dilakukan oleh pemegang kepentingan berdaftar [prinsip ketidakupayaan segera]. Lihat, sebagai contoh, kes New Zealand mengenai Efstratiou, Glantschnig, and Petrovic v Glantschnig,
  • tindakan kehakiman, di mana ia boleh menunjukkan bahawa terdapat beberapa janji kontrak atau aku janji oleh pihak berdaftar vis-à-vis pihak yang tidak berdaftar,
  • perundangan yang tidak konsisten (dalam hal ini perundangan yang terkini diguna pakai),
  • sukarelawan, di mana pihak yang mendaftar memperoleh faedah tanpa pertimbangan (cth. diwasiatkan dalam wasiat). Sebaliknya, di New South Wales, sukarelawan berhak untuk tidak dapat dinafikan.

Penggunaan

sunting

Penerimaan pendaftaran hak milik Torrens di seluruh Komanwel British, dan konteks undang-undangnya, telah diliputi secara mendalam oleh James Edward Hogg pada tahun 1920.[13]

Australia

sunting

Penjualan pertama tanah yang didaftarkan di bawah sistem adalah kepada penggembala William Ransom Mortlock (kemudian dipilih ke Dewan Perhimpunan Australia Selatan[14]) pada 25 Ogos 1858.[15]

Bermula di Australia Selatan dengan Akta Harta Tanah 1858 (yang kemudiannya dimansuhkan dan digantikan dengan Akta Harta Tanah 1886), semua tanah jajahan Australia memperkenalkan Sistem Torrens antara 1858 dan 1875. Sejak itu, setiap koloni, dan sejak 1901, negeri atau wilayah , telah mengekalkan daftar hakmilik tanah sendiri bagi tanah.

Sistem Torrens tidak menggantikan sistem undang-undang am tetapi hanya terpakai kepada geran tanah yang dilaksanakan selepas pengenalan Sistem Torrens dalam bidang kuasa dan tanah yang didaftarkan secara sukarela di bawah Akta yang berkaitan. Di Australia kebanyakan tanah kini dipegang di bawah sistem Torrens, walaupun sisa-sisa sistem hak milik tanah lama masih kekal, dipanggil "Tanah undang-undang am". Semua tanah di Wilayah Ibu Kota Australia adalah pegangan pajakan (pegangan bebas Torrens secara berkesan), manakala sebahagian besar Wilayah Utara dipegang di bawah pajakan Mahkota. Hakmilik Asli diiktiraf sebagai bentuk pemilikan yang berasingan. Beberapa tanah kekal sebagai Tanah Mahkota.[16]

Kanada

sunting

Bidang kuasa Torrens kedua di dunia telah ditubuhkan pada tahun 1861 di koloni British ketika itu di Pulau Vancouver, kini sebahagian daripada wilayah British Columbia, Kanada. [17] Kanada, melalui Parlimen persekutuan pada tahun 1886, melaksanakan Sistem Torrens di Wilayah Barat Laut.[18] Ia terus digunakan oleh tiga wilayah Prairie (Alberta, Saskatchewan and Manitoba) di mana bahagian selatan Wilayah Barat Laut dibahagikan.[19] British Columbia menggunakan sistem Torrens yang diubah suai. Sejak 1885, Ontario telah menggunakan sistem Inggeris,[20] yang bukan sistem Torrens, tetapi ia mempunyai tujuan yang sama. Di Ontario, pendaftaran elektronik membawa kepada versi ini meliputi hampir semua tanah, tetapi pendaftaran surat ikatan yang lalu masih mengawal beberapa isu. Bagi hartanah yang masih di bawah pendaftaran surat ikatan, peraturan 40 tahun mengawal hak milik, tetapi kerajaan menukarnya di bawah proses yang diperkemas.[21] New Brunswick dan Nova Scotia telah menukar daripada sistem pendaftaran Deeds kepada sistem hak milik Torrens pada tahun 2000-an, dengan perbelanjaan pertukaran yang dicaj kepada pembeli.[22][23] Satu-satunya wilayah di Kanada yang tidak mempunyai gelaran Torrens termasuk Newfoundland dan Labrador, Pulau Prince Edward, dan Quebec, yang merupakan bidang kuasa sivil dan bukannya undang-undang biasa dan sebaliknya menggunakan sistem kadaster.

Fiji

sunting

Statut Torrens Fiji ialah Akta Pemindahan Tanah 1971.

Republik Dominika

sunting

Republik Dominika telah menggunakan Sistem Torrens sejak 1920.[24] Semua harta komersil dan kebanyakan hartanah dalam bandar utama didaftarkan dan dengan itu dijamin di bawah sistem. Percepatan pendaftaran tanah di kawasan luar bandar sedang dijalankan pada abad ke-21, untuk menggalakkan pasaran hartanah yang lebih cekap dan berkesan di Republik Dominika

Ireland

sunting

Ireland mula mengendalikan sistem Hakmilik Torrens pada tahun 1892. Tanah berdaftar yang dipanggil (iaitu tanah yang dipegang di bawah hak milik Torrens) direkodkan di Republik Ireland menggunakan sistem folio peringkat daerah bernombor. Pendaftaran tanah dikendalikan oleh Pihak Berkuasa Pendaftaran Harta, sebuah agensi kerajaan, dan merekodkan kedua-dua hak milik pegangan bebas dan pajakan, bersama-sama dengan easements/profits-a-prendre, gadai janji dan sebarang caj lain ke atas tanah. Ia adalah wajib untuk membuat folio dalam pendaftaran tanah jika tanah dijual/dipindah/dipecah bahagi, bangunan bertingkat didirikan, atau pajakan baharu (lebih lima tahun) dibuat. Sebahagian besar tanah di Ireland (mengikut keluasan) dipegang di bawah hak milik Torrens kerana pendaftaran wajib dalam pendaftaran tanah apabila dijual telah menjadi keperluan di kawasan luar bandar selama bertahun-tahun. Pendaftaran wajib telah dilanjutkan ke daerah (lebih bandar) Cork, Dublin, Galway, Limerick dan Waterford pada tahun 2010, dengan itu melanjutkan gelaran Torrens mandatori ke setiap bahagian Republik Ireland.

Israel

sunting

Sistem hak milik Torrens telah dilaksanakan oleh British di Mandat Palestin, dan terus digunakan sejak penubuhan Israel pada tahun 1948. Sehingga 2016, kira-kira 4% daripada kawasan tanah negara itu masih didaftarkan di bawah sistem pendaftaran akta pra-Torrens.

Malaysia

sunting

Malaysia telah menerima pakai tiga versi sistem Torrens:

  • Bagi Semenanjung Malaysia, ini digubal dalam Kanun Tanah Negara, Akta 56 tahun 1965.[25]
  • Bagi negeri Sarawak, ini digubal dalam Kanun Tanah Sarawak, Bab 81 tahun 1958.
  • Bagi negeri Sabah, ini digubal dalam Ordinan Tanah (Sabah Bab 68).[26] Berbeza dengan Kanun Tanah Negara dan Kanun Tanah Sarawak, Ordinan Tanah (Sabah Bab 68) tidak memperuntukkan sebarang hak milik yang tidak boleh dinafikan.

New Zealand

sunting

New Zealand menerima pakai sistem yang sama dari tahun 1870 di bawah Akta Pemindahan Tanah, 1870[27][28] Akta Pemindahan Tanah (Pendaftaran Wajib Hakmilik) 1924 membawa sebahagian besar baki tanah di negara ini di bawah sistem Torrens dan pada tahun 1951 daftar itu dianggap lengkap, walaupun sisa-sisa kecil tanah mungkin masih wujud di bawah sistem surat ikatan.[29] Akta Pemindahan Tanah 1952 seterusnya melaksanakan Sistem Torrens.[30] Pada abad ke-20, ahli akademik dan hakim tidak bersetuju sama ada untuk mentafsirkan ketidakupayaan sebagai "tertunda" atau "segera".[31] Pada tahun 1967, Majlis Privy dalam Frazer v Walker memutuskan bahawa pemilik berdaftar akan memperoleh hak milik yang tidak dapat disangkal kepada kepentingan atau harta pusaka sebaik sahaja mereka menjadi pemilik berdaftar kepentingan atau harta pusaka (prinsip tidak dapat dinafikan segera).[32]

Akta 1952 telah digantikan oleh Akta Pemindahan Tanah 2017.[33] Akta 2017 memperkenalkan budi bicara kehakiman untuk membatalkan pendaftaran hak milik pemilik dalam kes "ketidakadilan yang nyata", yang boleh dikatakan mengecewakan kepastian hak milik yang dianggap asas kepada prinsip ketidakupayaan segera.[34]

Di New Zealand kebanyakan tanah dipegang di bawah sistem Hakmilik Torrens, walaupun sisa-sisa sistem hakmilik tanah lama masih kekal. Gelaran adat Māori (gelaran asli) diiktiraf sebagai bentuk pemilikan yang berasingan. Sesetengah tanah kekal sebagai Tanah Mahkota (iaitu di New Zealand, tanah awam).[16]

Filipina

sunting

Sistem Torrens telah ditubuhkan di Filipina pada 6 November 1902, melalui penggubalan Akta No. 496, "Akta Pendaftaran Tanah", yang hampir sama dengan Akta Harta Tanah Massachusetts 1898.[35][36]

Rusia

sunting

Rusia menerima pakai sistem Torrens sejurus selepas penubuhan Kesatuan Soviet.[37] Pada masa ini, sistem perakaunan dan pendaftaran hak kepada harta tak alih di Rusia dikawal oleh dua undang-undang persekutuan, yang telah menerima pakai beberapa elemen dan prinsip sistem Torrens. Perakaunan untuk tanah, bangunan dan tapak semula jadi direkodkan dalam pangkalan data kadaster hartanah di bawah undang-undang persekutuan 2007 No. 221-FZ "Mengenai Kadaster Harta Tanah Negeri".[38] Urus niaga oleh pemegang akaun kemudahan ini direkodkan dalam pangkalan data lain: "Daftar Negeri Bersepadu hak untuk harta tak alih dan urus niaga dengan mereka" berdasarkan undang-undang persekutuan 1997 No. 122-FZ "Mengenai Pendaftaran Negara Hak kepada Tanah Harta Pusaka dan Transaksi Dengannya".[39] Kedua-dua undang-undang menubuhkan keterbukaan kadaster dan maklumat pendaftaran, dan diberikan kepada satu organisasi yang bertanggungjawab untuk pengurusan mereka - Rosreestr . Kemasukan dalam Daftar Negeri Bersepadu hak harta tanah adalah syarat yang perlu dan mencukupi untuk kemunculan hak harta kepada hartanah. Untuk maklumat tentang harta itu, yang terkandung dalam kadaster dan pendaftaran, liputan yang cukup terperinci dan berstruktur meliputi maklumat yang paling penting tentang objek menjalankan peta kadaster terbuka.[40] Dengan borang web yang agak mudah boleh didapati dan membaca sebahagian daripada maklumat pada mana-mana harta objek.[41] Walau bagaimanapun, undang-undang ini tidak menetapkan liabiliti penuh serta-merta kerajaan untuk ketepatan maklumat yang terkandung dalam pangkalan data. Pada tahun 2015, Duma Negeri telah mendaftarkan rang undang-undang yang meliputi akses awam kepada maklumat mengenai pemilik harta itu.[42] Rang undang-undang itu disokong oleh Kerajaan.[43] Menurut beberapa pakar, sekatan keterbukaan maklumat mengurangkan peluang untuk mengenal pasti kes awam pengayaan haram dan meningkatkan risiko perniagaan.[44]

Arab Saudi

sunting

Arab Saudi memperkenalkan sistem Torrens pada tahun 2002 dengan Undang-Undang Pendaftaran Jenis Realti, yang dikeluarkan oleh Dekri Diraja No. 6 pada 9/21423H.[45]

Singapura

sunting

Singapura menerima pakai versi Sistem Torrens bermula pada tahun 1960 dengan Akta Hakmilik Tanah, Bab 157.[46] Penukaran semua tajuk telah disiapkan pada tahun 2001.[47]

Sri Lanka

sunting

Sri Lanka telah memperkenalkan versi Sistem Torrens yang dikenali sebagai Bim Saviya di bawah Akta Pendaftaran Hakmilik No. 21 Tahun 1998. Jabatan Ukur Sri Lanka telah memulakan proses pengukuran tanah milik kerajaan dan swasta untuk kemasukan ke dalam Bim Saviya. pendaftaran. Sehingga kini proses tersebut belum selesai dalam ukur tanah dan menukar surat ikatan asal pemilik tanah kepada Sijil Hakmilik. Program ini telah menjadi sangat kontroversi, dengan dakwaan bahawa ia mencerminkan penambakan tanah mahkota oleh kerajaan kolonial British di Ceylon di bawah Ordinan Pencegahan Pencerobohan Tanah Mahkota No 12 tahun 1840 dengan kerajaan mengambil alih pemilikan tanah yang tidak dapat dibuktikan pemiliknya. dan kemungkinan tinggi penipuan, kekurangan pengiktirafan Sijil Hakmilik yang dikeluarkan di bawah program Bim Saviya dan kekurangan peruntukan untuk pemilikan bersama.[48][49][50]

Thailand

sunting

Thailand menerima pakai Sistem Torrens pada tahun 1901 selepas Raja Chulalongkorn menubuhkan Jabatan Ukur Diraja Thai, Kumpulan Perkhidmatan Khas Angkatan Bersenjata Diraja Thai, terlibat dalam ukur Kadaster, iaitu tinjauan petak tanah tertentu untuk menentukan pemilikan bagi pendaftaran tanah, dan untuk kesaksamaan percukaian.[51]

Amerika Syarikat

sunting

Cadangan untuk melaksanakan Sistem Torrens di Amerika Syarikat telah ditentang keras oleh industri insurans tajuk. Kos permulaan yang tinggi untuk pendaftaran Torrens adalah satu lagi halangan kepada pelaksanaan sistem.[52]

Sistem Torrens digunakan di wilayah jajahan Amerika Guam.[53]Negeri dengan pelaksanaan terhad termasuk Minnesota,[54] Massachusetts,[55] Colorado,[56] Georgia, Hawaii, New York, North Carolina,[57] and Ohio.[56] Sebelum ini,Virginia dan Washington melaksanakannya, bagaimanapun sistem itu telah dimansuhkan di negeri-negeri ini.[58][59]

Negeri Illinois ialah negeri pertama yang menerima pakai Akta Hakmilik Torrens, yang menggunakan Sistem Torrens terhad di Daerah Cook selepas Kebakaran Besar Chicago,[60] but the system was allowed to expire on 1 January 1992, after it was found to be unpopular with lenders and other institutions.[61]

California menerima pakai Sistem Torrens pada tahun 1914 menurut statut inisiatif. Walaupun penyertaan dalam sistem itu adalah secara sukarela, apabila pemilik telah mendaftarkan tanahnya, dia tidak boleh menarik diri daripada sistem tersebut. Sistem Torrens, seperti yang diterima pakai di California, tidak melindungi pembeli daripada kecacatan yang disebabkan oleh lien cukai persekutuan, prosiding kebankrapan persekutuan, atau daripada ketidakcekapan, perceraian atau prosiding probet yang menjejaskan penjual. Memandangkan sistem itu telah diterima pakai melalui inisiatif, badan perundangan tidak mempunyai kuasa untuk membetulkan kekurangan tersebut.[62] Dengan inisiatif yang diterima pakai pada tahun 1954, badan perundangan diberi kuasa untuk meminda atau memansuhkan sistem, dan, pada tahun 1955, ia telah dimansuhkan.[63]

Virginia menggubal pilihan sistem Torrens.[64] However, it never became popular and the Torrens Act was abolished in 2019.[65] Hakmilik rekod kini merupakan satu-satunya bentuk pendaftaran hak milik tanah di Virginia. Washington mempunyai pendaftaran Torrens secara sukarela sehingga Jun 2022, pada masa itu pendaftaran baharu telah dihentikan. Pendaftaran sedia ada telah ditamatkan pada 1 Julai 2023.[66][67]

Lihat juga

sunting
  • Kadaster, konsep yang setara dalam undang-undang sivil Perancis
  • Hakmilik strata, peningkatan Hakmilik Torrens yang ditujukan untuk bangunan pangsapuri dan unit jenis rumah.

Rujukan

sunting
  1. ^ Real Property Act 1900 (NSW) s 134.
  2. ^ Land & Property Information. "Land titles". Diarkibkan daripada yang asal pada 9 April 2013. Dicapai pada 26 March 2013.
  3. ^ Ruoff, Theodore B.F. (1957). An Englishman looks at the Torrens system. Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd. m/s. 106.
  4. ^ The Law Reports [of the Incorporated Council of Law Reporting]: Equity Cases, Including Bankruptcy Cases, Before the Master of the Rolls, the Vice-chancellors, and the Chief Judge in Bankruptcy, Volume 11, 1870-71, 34 Vic, p.52
  5. ^ COURT OF APPEAL IN CHANCERY - PILCHER v. RAWLINS, 1872
  6. ^ Pilcher v Rawlins (1872) 7 Ch App 259, Court of Appeal, from Bradbrook, MacCallum and Moore, 2007, Australian Property Law: Cases and Materials, Lawbook Co., NSW
  7. ^ Hoffmann Karl Bernhard Edler von, Deutsches Kolonialrecht, G.J. Göschen, Leipzig 1907, page 121
  8. ^ Esposito, Antonio (2003). "A Comparison of the Australian ('Torrens') System of Land Registration of 58 and the Law of Hamburg in the 1850s". Australian Journal of Legal History. 13. Dicapai pada 14 November 2019 – melalui austlii.
  9. ^ Real Property Amendment (Compensation) Act 2000 (NSW) s 129.
  10. ^ "Torrens Title:Compensation for Loss" (PDF). Report 76. NSW Law Reform Commission. 1996. Appendix B.
  11. ^ Black v Garnock [2007] HCA 31, (2007) 230 CLR 438 at p 461, Mahkamah Tinggi (Australia).
  12. ^ Bursill Enterprises Pty Ltd v Berger Bros Trading Co Pty Ltd [1971] HCA 9, (1971) 124 CLR 73, Mahkamah Tinggi (Australia).
  13. ^ Hogg, James Edward (1920). Registration of title to land throughout the empire. A treatise on the law relating to warranty of title to land by registration and transactions with registered land in Australia, New Zealand, Canada, England, Ireland, West Indies, Malaya. &c. : a sequel to "The Australian Torrens System". Toronto: Carswell. m/s. 773. OL 23413778M.
  14. ^ H. Kempe, 'Mortlock, William Ranson (1821 - 1884)', Australian Dictionary of Biography, Volume 5, Melbourne University Press, 1974, pp 301-302.
  15. ^ Kwan, Elizabeth (1987). Living in South Australia: A Social History Volume 1: From Before 1836 to 1914. South Australian Government Printer. m/s. 64–65. ISBN 9780724365005. Dicapai pada 14 November 2019. (Join archive.org and borrow to see whole text.)
  16. ^ a b "Systems Of Ownership And Registration". Intergovernmental Committee on Surveying and Mapping. Dicapai pada 14 November 2019.
  17. ^ Taylor, Greg (2008). The Law of the Land: The Advent of the Torrens System in Canada. Toronto: University of Toronto Press for the Osgoode Society for Canadian Legal History. m/s. 31 seq., 221. ISBN 9780802099136.
  18. ^ An Act respecting Real Property in the Territories, S.C. 1886, c.26; R.S.C. 1886, c.51.
  19. ^ Thom: "Canadian Torrens System" (1912)
  20. ^ It was based on the English Land Transfer Act 1875 (see Brickdale and Sheldon, The Land Transfer Acts, 1875 and 1897). The compensation section is based on the now superseded sections 144 and 145 of the Transfer of Land Act 1866 of the Australian state of Victoria.
  21. ^ On the conversion, see John R. Wood, Understanding Electronic Registration: Rights of Way and Property Rights Generally, Carswell, (2014) 38 R.P.R. (5th) 4.
  22. ^ D.H. Aiton: lians.ca: "LAND TITLES - THE NEW BRUNSWICK INITIATIVE"
  23. ^ "Nova Scotia Land Registry". Diarkibkan daripada yang asal pada 27 February 2017. Dicapai pada 27 February 2017.
  24. ^ "Guzman Ariza Lawyers" (PDF).
  25. ^ "National Land Code (Act 56 of 1965)" (PDF). Diarkibkan daripada yang asal (PDF) pada 22 December 2014. Dicapai pada 12 January 2015.
  26. ^ "State of Sabah: land ordinance" (PDF). Diarkibkan daripada yang asal (PDF) pada 26 December 2017. Dicapai pada 26 December 2017.
  27. ^ McAloon, Jim (24 November 2008). "Land ownership: Provincial administration of land". Te Ara – the Encyclopedia of New Zealand. Dicapai pada 3 November 2016.
  28. ^ Hinde, G.W., penyunting (1971). The New Zealand Torrens System Centennial Essays. Wellington: Butterworths. ISBN 0-409-63580-4.
  29. ^ McRae, J.A.; Baldwin, A.J. (1997). "Title to land: its origins and development of the land transfer system". Dalam Baldwin, J (penyunting). Law For Surveyors. University of Otago/New Zealand Institute of Surveyors.
  30. ^ "Chapter 5 - Regulatory Reform and Property Rights in New Zealand". Learning from the Past, Adapting for the Future: Regulatory Reform in New Zealand. 2011. Dicapai pada 3 December 2016.
  31. ^ O’Connor, P. (2005). Registration of Invalid Dispositions: Who Gets the Property? In Cooke, E (Ed.), Modern Studies in Property Law. Oregon: Hart Publishing.
  32. ^ Frazer v Walker [1967] NZLR 1069 (PC)
  33. ^ "Land Transfer Act 2017". New Zealand legislation. New Zealand. Parliamentary Counsel Office. Dicapai pada 16 February 2020.
  34. ^ Houghton, J. (2018). Immediate Indefeasibility with Transactional Uncertainty. New Zealand Universities Law Review, 28, 261–292.
  35. ^ Gamsby, Perry. Philippines Property Primer. Lulu.com. m/s. 29. ISBN 978-0-9806346-5-5.
  36. ^ "Act No. 496". Department of Agrarian Reform, Republic of the Philippines.
  37. ^ Покровский И. А. "Основные проблемы гражданского права, глава 11". Петроград, «Право», 1917 год. Diarkibkan daripada yang asal pada 12 October 2016.
  38. ^ "Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (последняя редакция) / КонсультантПлюс". www.consultant.ru.
  39. ^ "Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция) / КонсультантПлюс". www.consultant.ru.
  40. ^ Публичная кадастровая карта Росреестра|archive-url=https://web.archive.org/web/20210120170638/https://egrnreestr.ru/map">Archived 20 January 2021
  41. ^ Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online href="https://web.archive.org/web/20210209145845/https://egrnreestr.ru/">Archived 9 February 2021
  42. ^ "ФСБ предлагает засекретить информацию о владельцах недвижимости в России". РБК. 10 July 2015. Dicapai pada 18 July 2015.
  43. ^ Павел Чернышов (6 October 2015). "Секретность коррупцию не задавит". Газета.Ру. Dicapai pada 10 October 2015.
  44. ^ Дмитрий Коптюбенко, Елена Малышева, Яна Милюкова, Светлана Бочарова (10 July 2015). "ФСБ поможет чиновникам засекретить свою недвижимость". РБК. Dicapai pada 18 July 2015.CS1 maint: multiple names: authors list (link)
  45. ^ https://www.tamimi.com/law-update-articles/overview-of-saudi-real-estate-laws-and-practice/%7COverview of Saudi Real Estate Laws and Practice| Retrieved 28 January 2018
  46. ^ "Singapore Statutes Online - Results".
  47. ^ "Singapore Land Authority > News". www.sla.gov.sg (dalam bahasa Inggeris). Dicapai pada 5 September 2017.
  48. ^ "District Bim Saviya offices asked to report issues to main office". Daily Mirror. Dicapai pada 21 August 2020.
  49. ^ FERNANDO, WASM. "A Game of Titles: The effectiveness of the Implementation of the current Land Title Registration programme under the Registration of Titles Act No. 21 of 1998 in Sri Lanka" (PDF). 1 General Sir John Kotelawala Defence University, Kandawala Road, Ratmalana. Dicapai pada 21 August 2020.
  50. ^ Waduge, Shenali. "Sri Lanka's Land Rights: Bim Saviya & entry of Technology". lankaweb.com. Dicapai pada 21 August 2020.
  51. ^ Giblin, R.W. [1908]. "Royal Survey Work.". In Wright, Arnold; Breakspear, Oliver T. 'Twentieth century impressions of Siam' (Lloyds Greater Britain Publishing Company, London, 2008) pp. 121–127
  52. ^ Thomas J. Miceli & C.F. Sirmans, "Torrens vs. Title Insurance: An Economic Analysis of Land Title Systems" Illinois Real Estate Letter (Fall 1997).
  53. ^ "Unpingo v. Derry, 2021 Guam 1 ¶¶ 11-14" (PDF).
  54. ^ "Ch. 508 MN Statutes". www.revisor.mn.gov.
  55. ^ "Recorded Land and Registered Land in Massachusetts | Deeds.com". www.deeds.com. Dicapai pada 9 December 2017.
  56. ^ a b Galaty, Fillmore W.; Allaway, Wellington J.; Kyle, Robert C. (2017). Modern Real Estate Practice in Ohio (ed. 9th). U.S.: Dearborn Real Estate Education. m/s. 90. ISBN 978-1-4754-3375-3.
  57. ^ "Their Family Bought Land One Generation After Slavery. The Reels Brothers Spent Eight Years in Jail for Refusing to Leave It". 15 July 2019.
  58. ^ "Virginia Law LIS 55-112".
  59. ^ Perry, Shaun Watchie (August 2005). "Outline of the Torrens Act". American Bar Association. Dicapai pada 22 May 2017.
  60. ^ Lucas, Scott M.; Redford, Shaun D.; Rubi, Jackie (2 December 2015). "A Torrens Law Primer" (PDF). Minnesota & Wisconsin Real Estate Attorneys. Olson & Lucas, PA. m/s. 3. Dicapai pada 4 May 2018.
  61. ^ "The Torrens System Expires". tribunedigital-chicagotribune (dalam bahasa Inggeris). Dicapai pada 22 August 2017.
  62. ^ California Ballot Publicity Pamphlet (General Election of 2 November 1954), p. 7
  63. ^ Article, Possessory Title Registration: An Improvement of the Torrens System, 11 Wm. Mitchell L. Rev. 825, 828 (1985).
  64. ^ Va.Acts 1916, pp. 70, 558; Va. Code 1919, § 5225; Va. Code § 55.1-611; see also J.V. Brown II, Yes Virginia - There Is a Torrens Act, University of Richmond Law Review 9:301-303 (1975).
  65. ^ 2019 Va. Acts 326.
  66. ^ ""House Bill 1376"" (PDF).
  67. ^ ""Washington Repeals Torrens Real Property Registration System"". 9 June 2022.

Bacaan lanjut

sunting
Diambil daripada "https://ms.wikipedia.org/w/index.php?title=Sistem_Torrens&oldid=6243664"